棚改项目、商业地产、住宅地产均成上市房企融资借口

  扎堆再融资，传递调控政策微变信号？

  在中断了近三年之后，8月份房地产上市公司再融资突然多点开花：新湖中宝、三湘股份、宋都股份等多家房企集中推出了再融资计划。从上市公司公布的融资计划来看，不仅仅有保障房、棚改项目，还涉及商品住宅项目甚至是商业项目。

  但证监会近期连续三次回应称，近年来上市房企再融资政策口径并无变化，一直根据2010年国务院的相关规定执行。但这一解释却没法阻挡房企融资的步伐，难道上市房企再融资大门真的已经全面放开？

  再融资潮来势汹汹

  8月1日晚，新湖中宝发布定增预案，拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股，募资不超过55亿元，用于上海新湖明珠城和新湖青蓝国际这两个项目。

  根据公告，这两个项目被定位为旧城棚户区改造项目。上海新湖青蓝国际项目位于上海闸北区内环线内，是所谓的上海市新一轮“365”旧城改造的重点项目之一，是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目，总投资67亿元，募集资金投入25亿元。剩余募集资金则用于上海新湖明珠城项目。

  虽然这是三年来上市房企首次再融资，但由于该笔募集资金部分被用于棚改项目，与普通的商品房项目有差别，因此新湖中宝的融资行为并不完全被市场理解为房企再融资解禁。

  但随后几天，多家房地产上市公司推出了再融资计划，并且投向范围更大，甚至涉及商品房项目。

  8月7日，宋都股份发布增发预案，计划以4.80元/股的价格向不超过10名符合规定的投资者，非公开发行不超过3.13亿股，募集资金总额不超过15亿元，用于投资南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目。

  8月14日，宋都股份有关负责人告诉《中国经济周刊》，目前公司的再融资计划已获得董事会通过，下一步计划在8月22日召开股东大会进行表决，一旦表决通过，将会在月底正式向证监部门申请批准。不过根据惯例，证监部门的审核周期有可能需要几个月。同时，这名负责人向记者表示，募集资金投入的项目确实是商品房项目。

  无独有偶，8月7日，冠城大通推出了18亿元的可转债融资预案，计划募集资金投资于南京万盛世纪新城。8月9日晚间，三湘股份 (000863.SZ)公告拟募资12.5亿元，投资于三湘海尚名邸、虹桥三湘广场等项目。其中，三湘海尚名邸为住宅项目，虹桥三湘广场为商业地产项目。

  8月13日晚，金科股份发布公告称，公司拟募资不超过43.24亿元，投向西安凤城二路项目(8.5亿元)、重庆开州财富中心(12亿元)、重庆江津世界城(10亿元)3个地产项目及补充流动资金(12.74亿元)。

  除此之外近期多家房企都因筹划重大事项而停牌，如招商地产等，有分析人士猜测，这些停牌举动或与再融资有关。

  调控政策已微变？

  自2010年以来，房企再融资之路已被暂时卡住，如今为何突然有多家上市房企公布融资计划？中国房地产学会副会长陈国强对《中国经济周刊》表示，这表明，上市房企一定捕捉到某种信号，进而改变其行为。

  21世纪不动产分析师张磊认为，恢复部分房企的再融资功能，与中央近期会议提出的“促进房地产市场平稳健康发展”的基调是一致的。

  今年6月，国家召开了棚户区改造相关会议，决定今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。并强调，引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持，符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据；落实相关政策措施，鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。

  张磊告诉《中国经济周刊》，预计率先获得审批通过的，一般是与保障房建设、棚户区改造项目有关。预计那些从事保障房和棚户区改造的房地产企业(不限于上市房企)，也更容易获得银行信贷。这意味着为房企的补充资金流动性开了一个口——符合中央政策鼓励方向即可再融资。

  新湖中宝等企业募集资金的投向确实是棚改项目，不过，从三湘股份、宋都股份、金科股份等更多上市房企来看，其资金投向都涉及商品房项目。

  对此，上述宋都股份相关负责人告诉《中国经济周刊》，其募集资金投向也是当下国家政策所支持的。据他介绍，南京南郡国际花园项目的销售对象以20~35岁的年轻人为主，主要针对首次购房需求。该项目容积率为2.4，90平方米以下住宅套数占比达到92.80%、住宅面积占比88.84%，是定位于刚性需求的商品住房。

  而杭州东郡国际三期项目位于下沙大学城北板块，容积率为2.3，90平方米以下住宅套数占比99.47%、面积占比99.65%，也是定位于刚性需求的商品住房。

  一位地产业内人士表示，目前再融资计划项目都是打着保障房、棚改、城镇化旧城改造和刚需住宅的旗号，有打政策擦边球的嫌疑。

  记者了解到，目前中央正牵头制定房地产调控的长效机制，其中一项内容就是增供应、保刚需，从根本上缓解供需矛盾。陈国强认为，部分上市房企之所以敢于通过再融资投资于刚需项目，也是看准了中央将力图缓解楼市供应不足的风向。

  房价或将报复性上涨？

  陈国强表示，目前的变动仅仅是一种地产融资的微调行为，甚至可以视作纠偏。过去虽然暂停了房企再融资，但一方面造成了银行借表外业务绕道向地产企业融资，增大了“影子银行”对金融体系的风险；另一方面则最终影响了房地产供应。而目前来看，管理层实施的是有差别的微调，部分不符合政策的再融资计划依然可能会被叫停。

  对于是否全面放开上市房企再融资，证监会的态度则十分值得玩味。证监会在6月28日、7月12日、8月9日连续三次就这一问题做出答复，均称关于上市房企再融资的政策没有改变。

  对此，上述宋都股份负责人表示，从中可以发现，证监会从没有说过要停止上市房企的再融资计划，所以这次证监会反复表态没有重启再融资计划，因为过去都没有明文规定要停止房企再融资，只不过限制部分违法违规企业的再融资。同时在执行层面，现在至少证监会已经可以接受融资方案申请了，不过能不能通过，目前还是未知数。

  陈国强表示，判断上市房企再融资放开的程度和方向，最终需要根据证监会的最终批复，作进一步的观察。

  对于房地产业而言，资金是其命脉。一旦放开再融资，上市房企无疑又有了更大的跑马圈地的资本。

  有业内人士担心，由于地产业极善资金腾挪，一旦放开再融资，不仅资金监管是个难题，更重要的是，如一些房企将原本用于补充流动资金的钱用于买地，而依靠融资来补充流动性，势必推动房地产投机热潮，最终导致房价难以控制。

  张磊则悲观地认为，如果全面放开房企融资和再融资，则必定招致地价和房价的全面上涨，而且极有可能是报复性上涨。