过去10年，除了2004年下半年至2005年上半年、2008年下半年至2009年上半年，以及2011年下半年至2012年上半年等时期住房价格出现过短暂回调外，其他时期房价都一直保持较快增长态势。尽管根据国家统计局数据测算的结果显示，全国住房价格过去十年仅仅翻了一倍，但由于住房的异质性，实际住房价格上涨幅度要远远超过官方数据。不过，即便是10年翻一倍的房价涨幅也意味着楼市投资回报率不仅远远战胜通货膨胀和债市，而且也远远战胜股市和大宗商品市场，这使得社会资金在2012年下半年以来再次集中涌向房地产市场。

  长效机制要具有可置信性

  很明显，2003年以来房价上涨主要受到上世纪80年代初“婴儿潮”一代置业成家，以及农村人口向城市加速转移带来的刚性需求的支撑。刚性需求的膨胀，逐渐推升起房价上升的大浪，投机性需求随之跟进鼓吹起楼市泡沫，而且浪越大，泡沫越大。但随着楼市泡沫膨胀，房价逐渐脱离刚性需求者的承受能力，从而使得大浪最终会消退，而大浪一旦消退，泡沫也将破灭。随着2015年前后人口老龄化和资本可兑换时代的到来以及城镇化进程的放缓，房价就可能会面临持续回调的风险。

  在这种情形下，建立楼市长效调控机制的出发点，已经不是控制当前阶段房价新一轮快速上涨，也不是在未来再次出现楼市持续回调时再次积极救市，而是要确保楼市政策的可置信性，给予投资者一个稳定的预期，削弱投机型需求的动力，使房价回归其长期合理中枢水平。毕竟一旦投资者预期紧缩性楼市调控政策最终会因为房价的持续下跌而取消，甚至转变为刺激房价上涨的政策，紧缩性调控政策就变得不具有可置信性。由于房地产市场上的信息不对称问题比较严重，楼市政策一旦变得不具有可置信性，即便政府本来是想使房地产市场处于低房价均衡状态，但却最终得到一个高房价均衡状态的结果。

  在过去10年中，房贷首付比例、土地出让金首次缴纳比例、住房营业税免征期限、住房贷款利率等都随着住房价格的涨跌而调高或调低，这无疑使得投资者确信政府为了确保经济增长以及维护土地财政体制，并不希望房价下跌。在楼市刚性需求并没有释放殆尽的情况下，投资者显然可以放心大胆地投资楼市以攫取高额收益了。更何况由于政府掌握着土地、电力、煤炭、石油、国有企业等大量经营性资产，足以控制楼市甚至整体经济走势，投资者所需做的不是主动对经济形势进行判断，而是准确揣摩政府意图或者政府对经济形势的判断。既然政府政策意图对投资者具有决定意义的影响，政府所要建立的楼市长效调控机制就应该真正体现政府意图，并且一以贯之地执行下去，使其具有可置信性，这才能避免楼市大起大落，保持楼市合理平稳发展。

  长效机制应实现“三个取代”

  毫无疑问，政府既然为了促进经济转型而宁可牺牲经济增长，显然也不会因为房地产对经济增长的巨大拉动作用而任由地产泡沫膨胀，从而使得经济增长方式长期得不到转变。现阶段，政府显然是要果断祭出楼市长效调控机制。既然是一种长效调控机制，就应该具有长期性、一致性和可置信性，消除政策上的短视性、随机性和欺骗性，避免楼市调控政策的朝令夕改以及政令不行。为此，楼市长效调控机制应当实现“三个取代”：一是房产税取代限购令；二是竞争性土地供应取代垄断性土地供应；三是市场化调控取代行政性调控。

  首先，尽快将房产税试点范围扩大至全国，且房产税试点范围扩大要与取消限购令同步推进。住房限购令与放松管制取向改革是背道而驰的，且推出伊始就被投资者预期为一种短期政策。在房价最终会因限购令的取消而再次上涨的预期作用下，限购令效果并不尽如人意，更何况限购令还被投资者通过离婚、借用他人名义购房等方式规避，带来许多社会问题。而房产税的征收可以有效化解土地财政体制下，地方政府试图通过调整土地供应来推高地价和房价的冲动。在拓展地方政府税收来源的同时，还把地方政府引导到着力加强生态环境和人文环境建设上来。尽管房产税具体规定由地方政府制定，但中央政府应在税率、征收范围等方面做到全国统一，并且要求地方政府不得随意调整房产税条款，以避免不同城市楼市的冷热不均。

  其次，尽快在全国范围内推出集体土地流转制度，择机赋予农民土地永佃权，同时根据住房需求情况而不是土地价格情况分批次集中土地，打破土地市场上的政府垄断。如果地方政府还继续垄断土地供应，那么他们将继续通过调整土地供应数量方式来操纵土地价格。且在土地财政体制之下，地方政府也有很强的意愿推高土地价格。因此，应当尽快推出集体土地流转制度，赋予农民土地永佃权，同时根据住房需求情况和“占一补一”土地政策要求，敞开口子大量供应土地，并建立土地二级市场流转制度，打破土地市场上地方政府垄断土地供应的格局，让市场力量在土地市场上发挥主导作用。

  最后，明确楼市调控转向市场化的间接调控，不再实施限购令、限贷令、房贷首付比例调整等非市场化的手段。这就是说，政府应该明确表示土地政策、房贷政策、地产税收政策等不会随着房价涨跌而调整，而且要果断放开住房贷款利率管制，以及保持保障性住房开发力度，让投资者明确认识到政府不会因为地产市场价格的调整而再次采取行政性手段救市，且政策将是一以贯之的，不会再因为楼市的调整而朝令夕改。要让投资者相信政府不再会为投资者的决策失误买单，投资者应当为其投资决策风险自行承担责任，以期消除投资者在楼市上的冒进行为。这样一来，楼市将逐步回归其长期合理中枢水平附近。