近日广州、武汉等城市陆续出台进一步调控措施，延续了三中全会前北上深等城市加码行政调控手段的特色。业内人士表示，年底“突击”调控将带来楼市短暂的降温，而行政性调控短期内或难以退出，市场化调控体系还有待逐步建立。

　　楼市政策持续加码　行政性调控色彩仍浓

　　22日，武汉市召开进一步加强全市房地产市场调控工作会，并公布了七条楼市调控措施，从外地人限购升级、保障房建设提速、加强土地供应、加强市场监管等6个方面升级调控，被称为“汉七条”。

　　武汉市明确提出将继续严格执行商品住房限购政策，从即日起，非本市户籍居民家庭申请购房，在本市纳税或者缴纳社会保险时间从原来的1年调整为2年，并仅限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。同时，“汉七条”提出严格执行差别化的住房信贷政策，抓紧研究调高第二套住房贷款的首付款比例。

　　18日，广州市也发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》。意见提出，抑制不合理住房需求，将外地购房者社保缴存年限由1年延至3年，同时，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高至七成。

　　更早的三中全会召开之前，北京、上海、深圳等地也先后收紧了调控措施。从10月11日，深圳推出“深八条”，到11月8日，上海推出“沪七条”，加上广州，一线城市已全部出台加强楼市调控的政策。

　　纵观本轮调控，仍然突出“限贷、限购、限价”的传统措施。在限贷方面，深圳、上海、广州均将二套房商业贷款的首付比例提高到七成。在限购方面，上海、广州、武汉等城市均提高了非户籍居民家庭购房“门槛”。

　　在限价方面，北京提出年底之前，大幅涨价楼盘不予批准预售，并力推自住型商品房，将确保两年供应7万套，占市场供应量一半。武汉也提出引导房地产开发企业理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

　　调控目标压力巨大　被迫加码楼市政策

　　虽然十八届三中全会没有提及“房地产调控”，并强调淡化政府对市场的过分干预，但为何一、二线城市不约而同地加码“行政调控”？业内专家表示，这缘于今年前10个月房地产市场的火爆带来房价过快上涨，一些城市完成调控目标的难度加大，不得不紧急采取措施。

　　国家统计局18日公布的数据显示，10月份，70个大中城市当中，新建的商品住宅价格同比上涨的城市有69个，仅温州一地下降。其中，北京、上海、广州、深圳价格均同比上涨超过了20％。21个城市房价涨幅高于10％，还有26个城市涨幅在8％－10％之间。

　　今年初，全国30多个城市制定了房地产调控目标。大部分城市明确提出“新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入增幅”。而统计显示，过去3年各城市居民实际收入增幅多在8％－9％，个别城市达到10％，少数城市涨幅低于8％。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析，从目前的市场看，新建商品住宅价格涨幅超过10％的一些大中城市，完成年度调控任务非常困难，一些涨幅在8％－10％之间城市，完成年度调控任务的难度也很大。

　　武汉市房管部门有关负责人告诉记者，在最后一个多月的时间里，能够快速见效的还是这种传统的调控措施，希望以此稳定市场预期，并限制一部分购买力量，达到给房价降温的效果。

　　短期内或难取消　行政调控仍将持续

　　业内人士认为，这一轮地方收紧调控，已由一线城市蔓延到二线城市，预计还有价格上涨较快的城市跟进，出现一波多城市调控收紧局面，年末楼市可能因政策基调的从紧而转入平淡，全国整体房价涨势可能有所放缓。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，陆续出台的加码调控政策，给楼市最大的影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期，给市场传递了一种坚持楼市调控不动摇的姿态。房企也会放慢推盘速度，商品房成交量也就跟着放缓，调控房价效果就达到了。

　　不过也有市场人士担心，目前的所谓调控新政策，仍然是以限购、限贷为核心的调控，只是将部分购房需求进行了延后，但这些需求始终会释放，影响房价上涨的因素依然存在，后期市场还有可能重新反弹。财经评论员马光远说，突击式、运动式的调控会打乱市场秩序，造成市场的恐慌，加剧供需矛盾，带来市场的紊乱。

　　在目前的房地产市场中，要想完全依靠市场化措施完成调控目标确实比较困难。武汉市房管局有关负责人表示，目前正在尽力通过增加普通商品房供应，加大土地出让和保障房供应等市场化措施来调控楼市，但要确保房地产市场平稳运行，短期内还得采取限购限贷限价等行政手段。