昨日，沈阳市人民政府办公厅下发了关于进一步做好房地产市场调控工作的通知。该通知的下发，从限购、限贷、供求关系三个方面，对沈阳房产市场的调控进一步细化，本报邀请沈阳房地产业内人士对通知进行解读。

  二套房首付提高 释放从严信号

  条款：通知中规定，居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。

  解读：沈阳此前规定，居民家庭贷款购买二套房，首付比例为60%。此次将首付比例再提高了5%，意味着购买百万元的房产，在付首付时，需要比过去多拿5万元。不过规定中并没有对于居民家庭贷款购买首套房的首付比例做出调整，也就是说，现在沈阳居民家庭贷款购买首套住房，仍按照总房款30%的标准付首付。

  对此，沈阳联祥地产董事总经理杜宏鹏表示，将购买二套房的首付比例提高了5%，算是释放从严的信号，不过政策还算温和。通知中没有提及要提高贷款购买首套住房的首付比例，也没有提及上浮利率，就是说通知对于居民家庭购买首套住房没有影响。而购买二套住房的家庭，大多有一定的经济基础，购买百万元的房产，首付时多付5万元，对于其总体的影响不大，不至于会在太大程度上影响到人们购房的脚步。

  买方市场受冲击 可抑制投资购房

  条款：将非沈阳本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由1年以上提高到2年以上，即能够提供在沈阳本市2年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。

  解读：此前，非沈阳本市户籍居民家庭购买住房，需要提供1年以上的纳税证明或社会保险证明。此次将提供的纳税证明或社会保险证明的最低年限从1年提高到2年，在一定程度上限制了外地人在沈阳买房。沈阳市房地产业内人士王强表示，这让买方市场受到冲击。外地人在沈阳买房，需要等待更长的时间。比如新毕业大学生，以往在沈阳工作1年之后就可以买房，现在需要等上两年。同时，该规定也在一定程度上抑制投资投机购房，提高了外地人在沈阳的购房门槛，在一定程度上将投资投机者拒之门外。

  有助解决烂尾楼问题 开发商或面临洗牌

  条款：严格审查住房公积金贷款项目建设进度，多层建筑应封顶，高层建筑应建设到总层数的2/3以上。未达到上述要求的，不予办理住房公积金贷款。

  解读：通知中的这一条，主要是要求开发商更为规范的进行开发建设。以往，有的开发商将楼建起来几层，或是打个地基就开始进行预售，这在一定程度上增加了市民购房的风险。如果销售情况不好，或是资金链出现问题，很可能造成楼盘烂尾。现在明确要求多层封顶，高层建筑达到总层数的2/3才可以进入到公积金贷款的程序，可在一定程度上保护购房者的利益，避免开发商“跑路”，造成购房者的经济损失。

  另外，要求开发商将楼建到一定程度上再进入到公积金贷款程序，也要求开发商具有较强的资金实力，因为这样开发商的回款周期更长。这种方式可以降低信贷风险，同时也会致小规模开发商资金压力更大、甚至出局，这也可能引发开发商洗牌的局面。

  平衡供求关系保证住宅用地供应

  条款：继续保持住宅用地供应全国领先水平，中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上。密切监控土地价格，严防高价地扰乱土地市场。进一步加大中小户型普通商品住房市场供应，建立行政审批快速通道，中小户型套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行等金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。

  解读：今年年初，国办发〔2013〕17号文件公布，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知出台。其中提到，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。同时还提及，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

  对此，辽宁大学经济学院工程管理系副教授曲赜胜表示，规定提及的内容与年初的国办发〔2013〕17号文件对应，是落实该文件的举措。在一定程度上说明了沈阳对于稳定房地产市场的决心。这是从供求关系方面细化了房产市场的调控政策。

  整理并完善数据为可能出台的房产税打基础

  条款：要进一步整理和完善个人住房信息等房产管理基础数据，积极推进城镇个人住房信息系统建设，全面提升房产管理信息化水平，为建立沈阳房地产市场健康发展的长效机制提供基础支撑。

  解读：通知中提及，要完善个人住房信息等房产管理基础数据，这将为房产系统联网，搭建统一的监管平台打下基础。王强表示，这也将为未来可能要出台的房产税打基础，毕竟有了联网、可查的信息，才能落实下一步的政策。

  严格执行“一房一价”有助保护购房者利益

  条款：要加强房地产市场监管，严格执行商品住房“一房一价”规定。对于已取得预售许可的商品住房项目，须在售楼现场和网上一次性公布全部房源信息，严禁捂盘惜售。对于违反有关规定的，物价部门要依法查处；拒不整改的，房产部门暂停网签备案。

  解读：执行商品房“一房一价”，是由来已久的政策。此前，沈阳也专门就“一房一价”的落实情况展开过专项的检查。王强告诉记者，以往有时候，销售企业报价随意，甚至根据市场的淡旺季，客流量大小来调整报价，消费者的知情权和利益得不到保证。

  此次再强调严格执行“一房一价”，表明了保护购房者利益的决心。已经取得预售许可证的商品住房项目，须在售楼现场和网上一次性公布全部的房源信息，让消费者心中有数。