山雨欲来风满楼。时隔多日，“调控”的表述再一次进入楼市视野。

　　3月4日，全国政协委员、住建部部长姜伟新在两会间隙透露，今年房地产政策的关键词将为“双向调控”。这简单的四字真言，却带给业内无限猜想。

　　“其实，这次提的‘双向调控’是符合此前中央透露的楼市调控顶层设计的，政策不搞一刀切，价格调控也不再是调控重点。”接近住建部的一位消息人士对记者表示，“但这只是关于楼市调控顶层设计的其中一部分。”

　　3月5日，国务院总理李克强所作的政府工作报告提出，要完善住房保障机制，创新政策性住房投融资机制和工具。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。

　　而这也让2014年楼市调控总体路线框架逐渐清晰。

　　“按照国务院的要求，从去年年底开始，住建部已经在制定2014年房地产调控的总体思路，”上述消息人士指出，“它将在今年两会后再进行细化。”

　　不过，无论此次房地产调控将以何种方式进行，此时释放的调控信号，对于2014年的楼市走势而言，无疑起着关键作用。

　分类调控

　　在李克强的政府工作报告中，首次提出了对不同城市进行“分类调控”，强调房地产市场调控的“针对性”。但这一提法，似乎并没有令各方感到意外。

　　“在制定2014年房地产调控的总体思路时，住建部以‘稳控房价’代替了以前被频繁使用的‘遏制房价过快上涨’。这样的变化，会使地方政府逐步减少行政性手段对当地房地产市场的干预程度。”上述消息人士指出，2014年以来，住建部并未提及要求各地方制定房价控涨目标。

　　“这也意味着此前‘一刀切’的行政调控政策或者会逐渐淡出，取而代之的是对各地楼市的分类调控管理。”他如是说。

　　“去年全国建设工作会议上，在安排2014年房地产调控的工作时，住建部明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市，要继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。”中国房地产协会副会长朱中一表示，“这说明行政手段在当前的市场形势下以及在一线城市中仍然很难淡出。”

　　“尽管我们在今年两会上也建议要放宽对可售商品房预售价格的管制，允许开发商自主定价，并适时解除对高端楼盘的限购，但是目前来看，在北京等一线城市限购等行政手段仍然很难退出。”全国政协委员、泰禾集团(8.70, -0.02, -0.23%)董事长黄其森对《华夏时报》记者表示。

　　黄其森表示，对于供需关系紧张的热点城市来说，目前行政性的调控措施尚未有退出的条件，但解决其房价上涨压力的一个关键在于做供应量加法。“所以对于泰禾来说，我们愿意参与北京的自住房、保障房建设，这无疑能增加市场供应，我们的顾虑其实是在于自住房的政策不能持续。”

　　与此同时，对于目前房价已经出现下跌的城市，住建部也要求要重视消化存量，控制商品房新开发规模，控制预售许可证审批进度。

　　“按照上述原则，不排除温州等量价齐跌的城市，出台力度不同的救市措施。”中国房地产学会副会长陈国强(博客)表示。

　　此外，据上述接近住建部的消息人士表示，对于此前各方一致关注的楼市调控长效机制，住建部等相关部门仍在继续推进中。

　房地产税代替行政调控？

　　与此同时，房地产税作为楼市调控顶层设计中的重要一环，其政策轮廓也已经逐渐清晰。“房地产税替代房产税后，中央政府对于‘顶层制度设计’的重视，明显强于房产税试点征收。”业内分析人士指出。

　　在李克强的政府工作报告中，又一次提到要“加快房地产税立法”。此前，3月4日，十二届全国人大二次会议发言人傅莹也透露，全国人大正在推进房地产税立法工作。

　　事实上，房地产税与之前的房产税概念并不完全相同。“房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。”业内分析人士陈剑波指出，“在立法之前，房产税试点扩围或暂缓。”

　　从上海、重庆之前的房产税试点来看，房产税目前还仅限增量即新购相关房产，征收范围并未涉及存量。与此同时，现在住房信息系统仍不配套，业内人士多认为，短期内房产税可能还主要针对增量住房，其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，从2013年以来，决策层已明确释放出“保障性住房由政府提供，商品房等多层次需求交还市场”的双轨制住房供应体系。这也就意味着政府将放开对部分市场的行政调控力度。

　　亚豪(微博)机构(博客)副总经理任启鑫分析表示，由于北京市要求自住型商品房要在2年内实现供应7万套，一旦这类自住房形成规模化供应，那么现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场，高端市场也有望加速回归市场层面。

　　除此之外，在李克强的政府工作报告中，将“创新和完善多层次的住房供应体系”，首次列入了开展2014年房地产调控工作的手段，并将适时制定全国性的指导意见。

　　他提出要增加中小套型商品房供应，还特别提出了要增加共有产权住房的供应。业内分析，除京沪深穗四大城市外，共有产权住房很可能在其他房地产市场供需矛盾较大的城市落地。而北京市的自住房，由于其在北京的特殊性，并不具备在全国复制推广的条件。同时，货币化补偿或者补贴等方式，有可能在这样的政策导向下，在部分中小城市进行尝试。