在国内房地产行业面临史上第一次调控的1994年，万科集团董事会主席王石通过加强健身把体重减轻了8斤。现在轮到了郁亮，从房地产行业迎来史上最严厉调控的2010年开始，万科集团总裁郁亮的体重至今足足减了24斤。

　　作为国内房地产行业的领军性人物，王石和郁亮把强身健体与楼市调控结合看似偶然但却隐喻深刻，这被外界视为万科高管备战过冬的开始。

　　与王石此前抛出楼市“拐点论”遭遇质疑完全不同，郁亮在2011年末提出的楼市“过冬论”获得了同行们的广泛认可。

　　郁亮在接受《第一财经日报》采访时认为，这种剧变是中国房地产行业向“两分市场”格局的回归，房子最终将体现它最基本的居住属性，房地产行业再留恋过去的好日子已经不太现实，中国楼市现在进入了下半场，并将告别暴利时代。

　　回归“两分市场”

　　自2010年以来的种种调控政策，可谓一切尽在意料之中却又在意料之外。一方面，包括限购、限贷、限价等在内的多种调控组合拳，导致主要城市成交量连续骤降，狂飙多年的房价开始松动；另一方面，银行贷款、上市融资、房地产信托及境外发债等房企融资闸门相继都被堵死，开发商资金链危机一触即发。

　　净资产负债率一度超过160%的绿城中国命悬生死一线之间，被沦为楼市调控以来的开发商观察标本；易居收购21世纪不动产以及大量中介关店，意味着楼市冲击波向产业链上下游进一步蔓延；鄂尔多斯楼市崩盘传闻，再次折射出地方楼市困局。

　　这一年多来，困惑、焦虑、希望或担忧等种种难以名状的气氛四处蔓延，从购房者到炒房族，从开发商再到地方政府，无一不在空前焦躁中苦苦寻找出口。

　　万科自年初以来出现徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银等四名高管先后离职事件，销售业绩从2011年8月份开始出现增速放缓。金地集团、中海地产、招商地产及佳兆业等一批龙头房企也纷纷出现高层变动。这一切似乎都跟调控存在千丝万缕的联系，房地产行业正在以多样化的形式呈现着各种现实冲突。

　　事实上，细数中国真正有可能改写这个行业游戏规则的调控大体只有三轮，第一轮是1994年第一次调控，海南房地产泡沫在一夜之间破灭；第二轮于2007年8月启动，2008年11月夭折；第三轮就是2010年1月启动，2011年1月加码至今。

　　在郁亮看来，目前的房地产调控其实是2008年调控的延续，本来应该在2009年就见效，但意外出现了金融危机，拯救了中国房地产行业。“当初应该完成的调控没能完成，这次是补调，就像骨折了没接好，这次又拉开了重新再接，反而会更痛。”

　　有意思的是，13年前的1998年1月，王石应邀向当时的国务院总理朱镕基提出了对房地产市场走势以及房地产业能不能成为支柱产业等重大问题的看法；13年后的2011年1月，郁亮也应邀向国务院总理温家宝对当前房地产市场问题进行了专题汇报。

　　郁亮透露，此次向总理提出的建言可归纳为39个字：“加快保障性住房建设，打击投机炒房，盘活土地存量，增加小户型住房供应，巩固房地产调控成果。”

　　郁亮说：“我觉得1998年跟现在确实是两个关键节点，1998年的节点代表中国房地产市场的形成和正式开始。而现在则到了一个新的转折点上。”

　　这个转折点是指，1998年国家推行以推动经济增长和更好地解决老百姓住房条件为目标的房地产市场化改革，坚持经济适用房加上商品房两条腿走路，在制度设计上已经非常完整,但遭遇亚洲金融危机后，就变成以商品房为主，随之导致房价过快上涨和屡调屡涨的尴尬局面，并引发社会对调控政策的批评指责。而2010年调控以来，政府再次大力推动保障性住房建设，政府和市场共同解决住房问题被放到了重要的位置上，中国房地产市场正在回归到1998年时的制度设计，即商品房和保障房并驾齐驱的模式。

　　在郁亮眼中，房地产市场下半场大幕已经拉开，政府加大住房保障力度与商品房去投资化更注重居住功能是清晰的政策信号。

　　而在中国房地产行业向“两分市场”格局回归态势下，郁亮认为“房地产行业再去留恋过去的好日子已经不现实了，我们现在进入了下半场，游戏规则发生了变化，房地产企业都必须重新检视自己存在的方式和策略”。

　　地产暴利时代告终

　　从上半场到下半场，被视为中国房地产业面临的第一次真正意义上的大调整。因为房地产业过去十多年的高成长格局，很大程度上被归结为宏观环境和制度红利的产物。王石曾经抱怨，地产业是个阿猫阿狗都能赚钱的行业。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松（微博）认为，未来房企的主要成长动力将来自行业内的分化与整合所产生的经营效率提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。

　　不过，郁亮并不愿意把这种变化称之为“拐点”。他说：“在我看来，拐点代表一种大的趋势的转变。随着中国城市化不断推进，房地产这个行业未来15年还将处于黄金发展时期，这个过程中虽然会出现一些变化和调整，但没有理由对未来悲观。”

　　尽管看好房地产行业发展前景，但郁亮认为，由于政策和市场环境发生变化，房地产开发商在过去相当长一段时间内依靠囤积土地和房价猛涨来牟取暴利的时代将要结束。同时，调控会在一定程度上提高行业集中度，但绝不会是那种血雨腥风式的洗牌，行业大量倒闭和大规模重组不可能出现。

　　郁亮甚至提出，要想在下半场赢得比赛，除了抛弃暴利想法以外，房企最核心的问题是向中国的制造业学习。“中国制造业不仅质量好，而且性价比高、售后服务好，但房地产现在的服务还有很多问题，诸如管理的精细化和资金使用的精细化等等。”

　　郁亮给万科提出的“过冬策略”是：现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。但郁亮强调，万科的过冬策略并非是应对一时之需的御冬寒衣，而是在下半场适应房地产市场变化的常态发展路径。

　　万科在2011年将产品定位在“为普通人盖好房子”的基础上，又加了一条“盖有人住的房子”。郁亮说，上半场可能是拼产品、绿化等，下半场可能不止这些，竞争会转移到“软”实力方面。万科甚至推出了18平方米小户型，还在部分项目开办了不以营利为目的的社区食堂。

　　但值得警惕的是，尽管楼市调控效果显现，但如果中国经济不能摆脱房地产依赖症，房价反弹的可能性就始终存在。

　　实际上，目前房地产行业下行周期和宏观经济的下行周期再次像2008年一样面临重合，呼吁救市的声音暗流涌动，并在11月30日央行下调商业银行存款准备金率后达到高潮。社会公众依然担忧三年前的一幕会再次重演。

　　郁亮提醒，也许还有开发商在留恋过去的“好日子”，但这个时代真的不一样了。即便未来限购政策会取消，政府也一定会用相应的替代政策来抑制商品房投资。过去那种“一放就乱，一乱就收，收了再打”的恶性循环不太可能再次出现。

　　此前的2008年，万科调整了步伐和战略，销售规模在历史上第一次出现负增长，外界以此认为万科在上一波调控中踏空。

　　但郁亮说，“赌政策的想法是在给房地产行业输入麻醉剂，我们不妨把环境想得更艰难一点，宁愿阶段性踏空，也不愿意阶段套牢。我们始终比市场快半步，快一步就成先烈了。”