三问楼市：

没有最低迷只有更低迷

展望2012

　　2012年楼市调控还将继续吗？青岛楼市将怎么走？房价是涨还是跌？为此记者近日多方采访，来听听大家对大势是怎么看的。

问题一：

2012年政策会松绑吗？

　　上杨红旭日前来青演讲时分析指出，政策松不松绑主要看三个指标，一看“限贷”，中央说要支持合理住宅的房贷需求，优先保证首次贷款，这个声音一出来，暗示着房贷2012年会有所放松。二看“限购”，他认为限购令在2012年一定会松动，但并非所有城市都松。“房产税今年将逐步推广试点，上半年到底有哪些城市可能会推出房产税试点，限购令就会顺势而退。最后看“限价”，到去年年底基本上所有城市都完成年初的房价控制目标，因此今年各地都没有限制房价的压力，也就不需要限价了。

　　青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江指出，2008年受全球金融危机影响，国内不得已果断救市，以房地产业来拉动经济。由此也产生了一些隐患，现在执行的针对房地产的调控政策，管理层希望房地产能软着陆。回顾过去几轮调控，2005年，主要是以舆论引导为主；2007年全国房价上涨过快，“地王”频出，所以推出了“二套房”限贷措施；2008年恰逢全球金融危机，受累于经济低迷，国内房地产业迅速走低，国家又开始救市；2010年以来房价上涨，2011年执行“限购”、“限贷”、“限价”等调控政策，应当是动真格的了。根据国内一些金融机构的分析，2011年再次对房地产业“救市”的可能性非常小，龙江也赞同这种判断。

问题二：

2012年楼市走势如何？

　　杨红旭认为，2012年楼市将更低迷，销售量、价格、新开工量、投资量很多数据都会比2011年差，冬天还很长，但是有转机。“上半年肯定是低迷的，三季度不确定，四季度有可能会复苏，复苏也是早春，所以我说有转机，但是这个转机真的可能是离我们的期望还有距离，总体上来说是更低迷。”他还表示，要判断房价短期要紧盯三个要素，一是政策，二是资金，三是存货压力，目前东部沿海的八个城市可供出售的新房需要卖13个月，达到近几年历史新高，所以存货压力很大，上半年存货不会很快消化完，而为了缓解资金压力，房企不得不以价换量，通俗地说，房价还有一段较大的下行空间。

　　青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江分析认为，2012年的房地产形势不容乐观，这方面青岛房地产企业应当高度重视。一方面调控政策不放松，另一方面2012年欧美经济形势不乐观，有可能拖累国内经济，这是国内房地产行业潜在的危机，也是今年房地产形势严峻的重要原因之一。

问题三：

2012年该不该买房？

　　对于市民关心的“2012年该不该买房？”，青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江认为，人们有一种惯性思维，认为通胀、不动产升值是长期的，而房地产业低迷是短期的。但他指出，国家已经将控制通胀作为一项重要工作，所以这一惯性思维在今后一段时间未必适用。1993年那轮调控后，房地产低迷五六年之久，是一个中期调整。而这次，他认为市场的低迷应当是一个“中长期”的过程。“2012年会是房地产商比较难过的一年，反过来看当然是购房的好时机。”龙江说，现在看看就知道，各楼盘的优惠是普遍存在的，但谁都很难给出一个最佳的购房时间和地点。不动产是有区域性特点的，一个区域里房子卖掉，就很难再买到合适的，有个时机问题。所以，如果遇到合适的房子，比如价格合适，居住出行方便，而且有购买能力，还是要适时出手。

　　青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟表示，这是一个策略问题。还是那句话，如果急着住，任何时候买都不吃亏，都有买的道理。如果不是特别急着住，现在买房子要多一些耐心。另外，购房者对房子的选择要多元一些。为什么这样说呢？比如原本要在市南区买房，但市南房子稀缺房价不变。同期李沧房价变了，可以考虑到李沧“抄底”。李沧住着虽然远些，但价格便宜，也是一种选择。如果一直不买房，同样有机会成本的问题，未来有许多不可预期的情况，比如推出新的税种，增加持有成本或购买成本等。

　　准购房者市民李先生也谈了谈自己的感受，在一系列的房产调控政策实施后，从去年下半年开始，各个区市的房价确实出现下跌，比如他较为关注的李沧区，一些新盘单价已下降了一两千元。以一套原价100万元的房子为例，现在已下调至90万元，降价10万。从表面上看，现在买房子确实是便宜了，但是别忘了贷款成本提高了。贷款60万元，贷款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，执行4.935%的利率，每月需要还款3938元；而按现在银行上浮基准利率10%，执行7.755%的利率，每个月则需要还款4920元，较之前每月多还利息1000元左右，20年光利息就要多出20多万元，因此房价降了10万元相当于没降。“所以我个人感觉如果贷款政策还这么下去，买房计划还要再等一等。”李先生说。