进入2012年，关于房产税扩大试点的相关消息越来越多。杭州作为浙江的省会城市，在房产信息系统建设方面一直走得比较靠前，自然陷入了房产税扩大试点的流言中。某网站论坛甚至出现了关于杭州征收房产税的相关细则，包括征收对象、征收面积及征收原则等。尽管杭州财税局表示还没有收到国家税务局正式下发的相关文件，同时表示杭州开征房产税为时过早，无法给出杭州是否试行房产税的确切说法。但不可否认，购房者对房产税的关注度已经非常之高。

　　这里，我们不妨做一个假设。假如杭州真的成为下一批房产税扩大试点城市，那么杭州哪类购房者和哪类楼盘，受到的影响最大？由于目前全国仅有上海和重庆两个城市试行房产税，我们只能参照上海和重庆模式，对杭州推行房产税进行一个想象。(备注：上海和重庆的房产税试点均于2011年1月28日开始实施，均按年计算征收，下文所提新购住房均指施行之日起购买的住房。)

　　上海模式关键词：

　　购房套数 人均面积 购房价格

　　根据2011年1月27日上海市政府印发的房产税试点通知，上海模式的征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。

　　征收面积：上海市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算家庭的全部住房面积，对人均住房面积超过60平方米的部分，进行房产税征收；非上海市居民家庭购房，同样适用。

　　征收税率：以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%；如果应税住房的市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格两倍的，税率减为0.4%。(2010年上海全年新建商品住宅均价为22261元/平方米，两倍均价约为45000元/平方米。)

　　按此规定，上海应税住房每年应缴纳房产税的计算公式为：应缴纳房产税(元)=新购住房应征税面积(平方米)×新购住房市场交易价格(元/平方米)×70%×税率。

　　案例：如果一个三口之家的上海居民家庭，原本已拥有一套面积150平方米的住房，在2011年1月28日后又新购入一套面积110平方米、单价20000元/平方米的住房，那么这户家庭一年应缴纳的房产税是多少？按照上述规定，新购住房应征税的面积为(150+110-60×3)=80平方米、征收税率为0.4%(单价低于45000元/平方米)。应缴纳房产税=80平方米×20000元/平方米×70%×0.4%=4480元。

　　杭州若参照上海模式

　　家庭人均住房面积决定是否征收房产税

　　如果杭州推行与上海类似的房产税征收模式，那么新购商品房是否征收房产税，主要与家庭拥有的住房套数和住房面积相关，与楼盘的关系不是特别大。因为，不管你购买的是高价楼盘还是低价楼盘，只要家庭总计人均住房面积超过60平方米，超出部分就要征税。

　　与楼盘关系比较大的是税率问题。如果购买的商品住房价格较低，税率会低一些；如果价格较高，税率也会高一点。总之一句话，购买的住房价格越高，所要付出的代价也就越高。

　　据快房网(kfw001.com)K指数研究室统计，2011年杭州市区(含萧山、余杭)商品住宅共成交29185套，约325.8万平方米，成交均价16474元/平方米，两倍均价约为33000元/平方米。也就是说，如果按照上海模式，杭州适用0.6%税率的楼盘只有绿城·兰园、大家·武林府、新湖·武林国际、赛丽绿城·丽园、绿城·蓝色钱江等少数几个市中心楼盘，及部分高端别墅排屋楼盘；其余楼盘大多适用0.4%的税率。

　　重庆模式关键词：

　　购房价格、独栋商品住房

　　相比上海模式，重庆试行的房产税征收模式，在征收对象、征收面积和税率核定方面更为复杂。

　　根据重庆市政府发布的相关规定，重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。高档住房是指建筑面积交易单价，达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房。

　　征收面积：与上海一样，重庆对征税住房也会扣除一定的免税面积。其中，在房产税施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积100平方米；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房没有免税面积。(免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。)

　　征收税率：以应税住房的市场交易价格作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价，达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5%。

　　按此规定，重庆应税住房每年应缴纳房产税的计算公式为：应缴纳房产税(元)=应税建筑面积(平方米)×建筑面积交易单价(元/平方米)×税率。

　　2011年10月1日起，重庆市还宣布对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。也就是说，不管是新购还是已购，独栋商品住房都将被征收房产税；此外，根据重庆市国土资源和房屋管理局2011年底公布的最新数据显示，主城九区2010年与2011年新建商品住房建筑面积均价的2倍为12152/平方米，即2012年高档住房应税价格标准提高至12152元/平方米。

　　案例：一户家庭原本拥有一套面积500平方米的存量独栋商品住宅，交易单价15000元/平方米，那么这套房子每年应缴纳的房产税为(500-180)×15000×0.5%=24000元；假设某个家庭在2012年1月购买了一套面积200平方米，交易单价20000元/平方米(3到4倍之间)的高档住房，那么这套房子每年应缴纳的房产税为(200-100)平方米×20000元/平方米×1%=20000元。

　　杭州若参照重庆模式

　　楼盘销售价格最关键、别墅楼盘全部波及

　　如果说上海模式与购房者本身关系比较大，那么重庆模式就是与楼盘本身关系比较大。其中，以楼盘销售价格最为关键，因为这决定了所购住房是否需要征收房产税。

　　那么杭州推行重庆模式，哪类楼盘将被波及？据快房网K指数研究室统计，2011年杭州市区(含萧山、余杭)商品住宅成交均价16474元/平方米，2010年杭州市区(含萧山、余杭)商品住宅成交均价17632元/平方米。按照重庆的计算规则，2012年杭州高档住房的价格标准为[(16474+17632)/2]×2=34106元/平方米。

　　这个价格比上海模式还略高，也就是说杭州受到房产税影响的住宅楼盘，也只有绿城·兰园、大家·武林府、新湖·武林国际等少数高端楼盘。

　　不过，与上海模式不同的是，所有的独栋商品住宅(别墅)，不管是存量还是新建，都会被纳入征税范围。近年来，由于国家对低容积率土地的严格管控，新建的别墅楼盘几乎没有，在售的多是一些老盘，譬如绿城·桃花源、大华·西溪风情、溪上玫瑰园等楼盘。不过，按照规则这些楼盘之前售出的物业及早期的一些老别墅楼盘，都会被纳入征税范围。

　　至于第三种情况(重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套〈含〉以上的普通住房)，在杭州不会发生。因为按照限购原则，已有1套及以上的非当地居民已经没有购房资格。

　　附件：

　　其他国家如何征收房产税

　　大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收房产税。不过，房产税在国外有多种称谓，有的叫财产税，有的叫不动产税，有的叫家庭税，有的叫房屋税。

　　新加坡：自住房可享优惠

　　新加坡的房地产税主要是物业税，包括房屋、建筑物和土地税。

　　新加坡物业税的计算方法为物业税税额=年值×税率，年值是指每年居民房产的估计租金，其中土地的年值是根据土地市场价值的5%确定的，无论是出租、业主自用或是空置，其计税年值基础一样。

　　目前新加坡的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。如果房屋是自住，则享受自住业主优惠，征收4%的物业税；如果房产是出租投资用或其他用途，征收10%的物业税。其中，自用居民和政府组屋的居民可以享受自住业主优惠。

　　美国：低收入者可享减免

　　在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国50个州都征收房产税，大部分地区税率维持在0.8%-3%之间，以1.5%左右的税率水平居多。

　　此外，对房产的估价权在政府手中，但相对“保守”，一般仅定为市场价格的50%-75%。同时，美国在购买、建造和租售住房方面实行了许多税收优惠政策，并对低收入者采取了诸多减免措施。

　　德国：征房产税和购置税

　　在德国，房产税是地方税，有专门的《房产税法》。税收计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率。房产购置税可以说是更重要的调节手段，每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。