专家建议：住宅好过商铺一手好过二手别墅好过一般住宅

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　　转眼间，宏观调控已经持续一年，相比2009年、2010年房价的高歌猛进，2011年的房价涨幅已经持续降温。走进2012年，宏观调控仍将持续，不少机构判断，至少在2012年上半年，房地产气温仍将处在“寒冬”，到三季度成交量才有望逐渐复苏。而展望未来，房地产的黄金十年不再。在这样的背景下，房地产还值不值得投资，投资哪种类型的地产好？记者采访了各方面的投资专家，希望对大家的投资有所帮助。

　　不少机构判断，宏观调控仍将持续，至少在2012年上半年，房地产气温仍将处在“寒冬”，到三季度成交量才有望逐渐复苏。在这种背景下，房地产还值不值得投资呢？

　　“作为投资，今年抄底房地产，还是比较可行的。”合富置业首席分析师黎文江表示。

　　长期收益趋势： 涨得不快但比股市稳健

　　黎文江认为，选择2012年买房投资，这个时点不算最好，“2010年的房价就没有现在高，但是机会错失之后，后悔也没办法了。”和股市相比，投资房地产还是比较稳健，“股市10年，回到了原点，投资房地产的话，增长至少也有四五倍。”虽然相比黄金十年，今后房地产的涨幅已经不可能像之前那样，但是和CPI相比，和银行利率相比，和GDP的涨幅相比，房地产应该还是能够跑赢的。

　　“中国的城镇化进程仍在继续，就个人投资者来说，在今后15年内，买房应该还是没有问题的。”黎文江表示。但是15年之后，随着老一代人退出历史，不少独生子女夫妇，不仅有个人的一套房，还可以继承双方父母的各一套房，从而市场上将出现一对夫妇三套房，市场供过于求的现象。在产品上，也将从目前的一手市场为主转变为二手交易为主。

　　今年房价走势： 或是今后5年房价底部

　　广州市房地产学会副会长、新城市投资控股集团董事长曹志伟，是记者所采访的专家中，最主张在今年买房的。

　　他表示，在限购等一系列宏观调控下，房地产市场由原来的供不应求转变为供求平衡，局部甚至供过于求。在这种背景下，当前的房价并不能真实地反映真正的价值，很多人是有钱没指标买房。

　　“政府拖住房价上涨的速度就是让你买房。”曹志伟甚至表示，“如果你现在买房买亏了，我赔你。”曹志伟的理由是，过5年再来看现在开始的房价走势的话，绝对是涨的，除非中国经济突然掉头向下。

　　投资时点

　　今年买房时机： 三季度之前是相对底部

　　今年具体哪个时段买房比较好？曹志伟认为，现在到三季度是一个相对房价底部。无论是自住型需求者，还是投资性需求者，都是不错的入市机会。

　　而黎文江判断，就广州而言，今年上半年会出现一个底部，下半年会逐渐平稳。理由在于，去年的11、12月，由于银行没有了信贷额度，导致广州楼市的成交急剧下滑，价格下滑。而今年上半年准备金率会出现松动，信贷会逐渐宽松，限购政策也可能会出现微调，比如广州市房管局正在研究的差别限购政策，从而使得有条件的购房者日渐增多，市场成交量逐步上升。因此，他判断“5月份之后，价格就会逐渐平稳，不再下调”。

　　各种类型的投资选择对比

　　一、二线城市VS三、四线城市

　　一、二线城市 ★★★★ 三、四线城市 ★★★

　　2011年，三、四线城市房价涨幅远高过一、二线城市。由于限购，不少一、二线城市的投资者转向不受限制的三、四线城市。然而，曹志伟表示，当前房地产市场，去三、四线城市买房的“投机”成分，比在一、二线城市的“投资”成分还要大。因为在一、二线城市买房，至少还要考虑一下离单位的远近，如果自己不住了，还可以出租。而在三、四线城市买房，比如在清远一个很偏远的地区买房，实际上就是博今后的升值空间，“想租都没人去租，根本谈不上是投资。”陈小姐在2008年的时候就在从化某楼盘买了房，如今价格早已涨了一倍多，但是想卖时，却根本找不到下家。“感觉有价无市，想要出租，更是难上加难。”

　　住宅VS商铺

　　住宅 ★★★★商铺 ★★★

　　2012年，限购政策仍没有放松的迹象，对于“被限住”的对象而言，还是只能选择商铺。

　　抛开“资格”审查，2012年是买住宅好，还是买商铺好？黎文江认为对一般投资者来说，商铺的风险比较大，“不少地区要等上几年才能有回报，如果一边要交贷款利息，一边出租不出去的话，可能就不划算。投资商铺很考眼光。”

　　满堂红研究部高级经理周峰的看法是，经过2011年的一轮炒作，很多的商业地产已经被开发商包装分割之后进行了出售，“货量消化了相当一部分有实力的买家”。

　　中原工商铺市场与研究总监刘广浩依然看好商铺投资，但是相比之下，他更看好的还是住宅。在他看来，商铺的投资优势在于“不限购”，但是如果有购房资格的话，住宅的投资价值可以去到四颗星甚至五颗星。“2012年，无论是一手还是二手，价格都有所回落，今年买，总比2010年、2011年买要好。”

　　一手房VS二手房

　　一手房 ★★★★二手房 ★★★☆

　　“2012年还是二手市场的调整年。”周峰表示，在去年的下半年，一些开发商通过降价促销，不少一手房已能吸引购房者。但在二手市场，大部分小业主还没有将价格下调，一二手倒挂的现象比较普遍。预计到今年下半年，一些小业主会调整价格，从而拉升市场的成交量。

　　周峰建议，对于购房者来说，在同等条件下，2012年购买一手房的投资成本相对更高。在板块上，他推荐白云区罗冲围、西槎板块，该板块目前的二手房成交均价为10468元/平方米，但是与之临近的西关板块的均价高达15067元/平方米。“两者的差价高达5000元/平方米，特别是从规划来看，今后罗冲围板块的空气、交通都会有所改善，值得关注。”

　　一般住宅VS公寓VS别墅

　　一般住宅 ★★★★公寓 ★★★☆

　　别墅等高端住宅 ★★★★★

　　黎文江表示，2012年的房地产调控政策会有微调，“如果放松限购，会导致市场刚性需求者的增加，而如果房产税替代限购政策的话，又将释放高端购房者的需求。”

　　到底是买一般住宅、公寓还是别墅等高端住宅好呢？最主要还是看投资者的个人偏好。

　　买房子首先是地段。在地段的选择上，市中心始终比郊区的投资价值要高。但是“市中心也会老化。比如说现在越秀[简介 最新动态]区的地段比珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]要好，但是将来则不一定”。买房子还是要看市政规划，房子会老化，市中心也会老化，新中心的升值空间会比老中心要大。投资者在买房的时候，要有前瞻性，比如南沙规划，白鹅潭的规划出来之后，对今后的房价会有相当的影响。

　　公寓是一种比较特殊的住宅类别。相对来说，单价较高，租金也较高，但是出租回报率不一定高。目前回报率在4%~5%之间，而住宅的投资回报率在3%左右，总体来说，租售比还是很低。

　　而一般住宅和别墅相比的话，别墅的投资门槛高，但是因为稀缺，抗跌性好。“有钱的话，买独门独户的别墅最好，其次是双拼或者是联排别墅。”黎文江表示。相比一般住宅，高档豪宅(比如市中心、有江景、湖景、山景的)投资价值更高。

　　商场铺VS临街铺

　　商场铺 ★★临街铺 ★★★

　　中原工商铺市场与研究总监刘广浩认为，商场铺和临街铺有不同的投资价值，适合不同的投资者。“商场铺也有成功的典范，投资时一要看和周边的业态是否和谐，二要看其经营团队的实力。”而临街铺主要看区位，属于单打独斗型的，风险可控性比较好。

　　目前商场铺的投资回报率平均在2%左右，临街铺的投资回报率可能会更低。但是，投资商铺更看重的是其升值潜力，租售比的参考价值并不是最主要的。

　　刘广浩表示，就他而言，投资商铺首先推荐的还是临街老铺，但是缺点在于货量少、门槛高，能承受的投资人较少。而商场铺不是不能碰，但是在选择上要慎重。