2011年，“限”字当头，也是“新政”后效果显现影响最大的一年。北京楼市震荡，房价下跌区域不断扩大，2012年房价走势注定下降的传闻也甚嚣尘上，种种迹象让购房者不敢购房。买了怕持续下跌，房子贬值，有的担心不抓住机会房价会突然回暖。楼市拐点何时到来？让购房者犹如雾里看花，琢磨不透。无疑，房产市场的未来走势如何，2012年的表现至关重要。

　　北京麦田房产置业专家表示，回望2011年的调控市场，虽然有大规模降价潮来袭，二手房市场平均降价20%，但仍有个别种类房屋价格维稳甚至逆势上涨，其中以别墅及学区房表现最为明显。北京麦田房产曙光区曙光店C组店经理俞明火表示，目前，各项房产调控政策抑制房价过快上涨的目的已然达到，2012年二手房房价波动将减小，成交量也或将随春天的到来，出现回暖。

　　2011年别墅、学区房抗跌表现明显

　　北京房地产交易管理网数据显示，与2011年1月相比，楼市持续调控一年来，北京别墅市场共有47个项目逆势涨价，占总比的58%，平均涨幅为3997.47元/平方米。同时，北京麦田房产市场研究中心数据表明，调控市场中，别墅抗跌性表现明显。以海淀区200平方米以上户型为例，其中曙光区域12月份平均均价为3.56万元/平方米，环比上涨0.38%；紫竹桥区域12月份平均均价为2.58万元/平方米，环比上涨32.86%。对此，北京麦田房产曙光区曙光店C组店经理俞明火表示，自从国家停止别墅类用地供应后，别墅以其稀缺性深受购房者青睐，具有极高的保值性和增值性，且购买别墅的购房人群一般经济实力较为雄厚，政策调控对其影响并不大。

　　此外，学区房保值性和抗跌性的表现在2011年中也非常突出。广渠区珠江帝景店A组店经理马鹏欣表示，珠江帝景社区属于学区房，在2011年中受调控影响并不大，平均每个月都保持着20—30套的成交量，价格也保持维稳状态。马鹏欣经理解释，学区房抗跌原因很简单，就是刚性需求导致的。对家长来说，一方面投资学区房，可以让孩子上好学校，获得良好的教育；另一方面，即使孩子还没到学龄，或者不在这里的学校上学，也可以把房子租出去获得一笔可观的收入。

　　2012年楼市成交将回暖

　　北京麦田房产曙光区曙光店C组店经理俞明火表示，2012年是房地产行业重新洗牌的开始，也是中国房地产业步入理性时代的开始，房价也将更加趋于理性、更加符合市场规律。2012房价有望合理回归，但房价降幅空间不大，至少不会低于2011年。

　　北京麦田房产颐和园区天秀店A组店经理王磊认为，考虑房子的自身价值和市场价值，房价降幅有限，且市场成交量应高于2011年。对此，王磊经理表示，受调控影响，2011年购房人群都陷入了深度观望，待房价回归平稳后，刚需购房者将逐渐出手购房。此外，他提醒购房者，楼市拐点已到，目前正是出手购房的最佳时机。