当前，房地产业正处于“大变局”中：房企遭遇“史上最艰难时刻”，纷纷转向二三线市场；银行融资模式越发艰难，社会资本逐渐成为主渠道；限购政策走到瓶颈，房产税全面推广条件不足；地方政府土地收入下降，保障房规模却在扩大……在这迷雾重重的“变局”中，关系着楼市前景的三大谜团有待揭开。

　　融资收紧能否遏制楼市泡沫膨胀？

　　前不久召开的第四次全国金融工作会议，明确提出“坚持金融服务实体经济的本质要求”。最近，各大银行纷纷表态，未来将加大服务实体经济的力度，确保信贷资金更好地投向实体经济。

　　2008年起蔓延全球的次贷危机，给人们留下一个惨痛的历史教训：脱离实体经济的金融发展，将逐步形成资产泡沫，引发社会资源的严重错配，加速实体产业空心化。

　　从本质上说，楼市是实体经济，但随着大量资金的涌入，房地产金融化、虚拟化的趋势愈发明显。近年来，我国部分经济领域也崭露泡沫现象，大量资金涌向各种资产特别是房地产进行炒作，导致房价过快上涨。

　　武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授认为，银行的“集体”转向直接导致房地产业融资渠道收窄，将吹大楼市泡沫的可能性降到了最低。

　　国家统计局数据显示：2011年房地产投资增速回落5.3个百分点，商品房销售增长速度、房企本年资金来源增长速度及土地购置面积增长速度等指标也全线减速。

　　董登新说，向社会资本融资，将成为许多开发商赖以生存的希望。而社会资本注资与否取决于企业的产品结构、市场状况及行业前景等。这使得房企不得不做实产业，以实在的价格、优质的服务来赢得生存机会。“开发商大幅拿地过量投资、商品房价格持续上涨以及投机资本争相涌入等问题将得到遏制，最大限度地压缩了楼市泡沫膨胀的空间。”

　　房产税能否代替“土地财政”？

　　住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，今年上半年，40个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网；各省区市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。业内人士认为，此举为房产税的征收铺平了道路。

　　经济学家马光远表示，全国主要城市实现房产联网，有助于建立透明的房地产信息体系，使家庭的住房套数和面积等数据更加清晰，有利于加速房产税等政策落地，及控制异地炒房。

　　同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠。此举也被市场认为，为区分征收房产税的类别做准备。

　　去年底，中央经济工作会议首次提出推进房产税试点。马光远说，房产税不仅调节收入分配，抑制投资性炒房，还有助于地方政府找到一个稳定的税源，一定程度上避免了“土地财政”推高房价。

　　但中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，房产税只有加大改革力度，完善征收机制，才能起到市场所期望的作用。如果现有的房地产市场格局未变，供给远远满足不了需求，那么持有成本就很容易为上涨的房价所抵消，也无助于市场供给的扩大。

　　张东说，上海、重庆等地开展的房产税试点有点“温柔”，在征收范围、税率等方面力度太小，不足以对市场产生大的影响。如何动态地评估房屋价值，如何确定征收范围和征收方式，是自己申报还是政府认定等等问题都有待进一步细化。“如果仓促推行房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发不公，还可能导致房产税成为开发商提高房价的借口。”

　　土地制度改革能否触动要害？

　　在2011年底召开的中央农村工作会议上，国务院总理温家宝明确要求，精心设计征地制度改革方案，2012年一定要出台相应法规。

　　在随后召开的全国国土资源工作会上，国土资源部部长徐绍史说，随着形势发展，现行征地制度出现了许多不适应的问题，改革的任务十分艰巨。他表示，将深化城市用地审批制度改革，部署开展集体经营性建设用地流转改革试点，深入推进共同责任机制试点建设。

　　华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，此轮土地制度改革，致力于逐步建立国有和集体土地统一规划、统一出让的用地市场，改变以往低价征地再高价卖地的土地出让模式，引导地方政府摆脱对房地产的依赖。

　　另一方面，未来的土地供应将不再被开发商包揽，转向对保障房项目倾斜。2011年，全国共开工保障房1000万套，今年计划开工700万套。至“十二五”末，保障房覆盖面将达到20%。目前，国土资源部已批准北京、上海利用集体土地建设租赁住房。一些房价较高、土地资源紧缺的城市或省份也有望被列为试点。

　　王国华表示，土地供应将不再仅仅为了卖得高价，而是侧重于完善市场和保障民生。同时，开发商依靠土地增值来获利的模式将难以为继，“圈地为王”的时代成为过去，客户导向、市场导向、产品导向才是未来房地产业的竞争要义。

　　但有市场人士担心，要想彻底摆脱地价推高房价，涉及整个经济结构的调整，不是某一城市某一部门能够完成的，短时间内很难实现。

　　中国土地勘测规划院研究员邹晓云也认为，土地制度的改变直接牵扯到地方政府的利益，所以阻力很大。许多地方政府担心，不仅无法获得超额土地收益，还会大大增加征地的难度。仅仅改革土地制度，而未涉及税收制度，“钱少事多”的压力将会更大。

　　邹晓云说，进行土地产权及收益分配制度改革是关键。在承认土地为地方所用的同时，更重要的是如何解决地方政府对土地的控制，让土地市场更加开放、自由流通；同时，如何逐步改革财政税收体制，调整中央与地方的财政税收关系，扩大地方政府筹资权限，也是亟须解决的问题。