【《财经》综合报道】上海易居房地产研究院研究员严跃进在其最新报告中称，截至2012年12月末，全国商品住宅的待售面积为23619万平方米，同比增长30.6%。

　　报告称，观察1994年至2012年全国商品住宅的待售面积，可以看出，在2007年以前基本上处于5000万平方米的低位水平。但从2007年开始，待售面积越过了5000万平方米的水平线，并呈现了攀升的趋势，目前已处于居高不下的状态。

　　此外，截至2012年12月末，20个典型城市新建商品住宅库存总量为8392万平方米，同比增长3.1%。这20个城市按一二三线划分如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门。三线城市：丹东、唐山、济宁、蚌埠、温州、九江、莆田、荆门、茂名、北海。

　　报告内容如下：

　　2012年住宅库存年度报告

　　本报告以2012年全国及20个典型城市的商品住宅库存情况为重点，分析了在供求关系变动下的库存历史表现及规律，并从库存的角度研究了城镇化及房价等热点问题。

　　报告显示，无论是全国还是20个典型城市，在2012年都表现出库存高企的状况。三线城市的库存量增加，在这其中扮演了重要的角色。报告还认为，在2010年至2012年期间，商品住宅存销比与房价环比涨幅走势呈现了显著的负相关关系。

　　基于库存与存销比的历史走势，报告认为，2013年，全国库存量总体将上涨，但地区差异明显。一二线城市库存量上升空间不大，而三线城市仍有一个较大的上升空间。当然，无论是全国还是一二三线城市，缓慢去化过程仍将延续。

　　一、全国总体分析

　　1、待售面积居高不下

　　截至2012年12月末，全国商品住宅的待售面积为23619万平方米，同比增长30.6%。

　　观察1994年至2012年全国商品住宅的待售面积，可以看出，在2007年以前基本上处于5000万平方米的低位水平。但从2007年开始，待售面积越过了5000万平方米的水平线，并呈现了攀升的趋势，目前已处于居高不下的状态。

　　图1 全国商品住宅待售面积

　　数据来源：国家统计局

　　2、竣工面积节节攀升

　　2012年，全国商品住宅竣工面积为79043万平方米，较2011年的74289万平方米，增长6.4%。

　　从1994年到2012年，住宅竣工面积总体上呈节节攀升的局面。比如在1994年，竣工面积仅为11370万平方米。在接下来的3年微弱上涨后，从1998年开始，竣工面积的增长势头显著。

　　图2 全国商品住宅竣工面积

　　数据来源：国家统计局

　　3、成交面积稳步提升

　　2012年，全国商品住宅成交面积为98468万平方米，较2011年增长2.0%。

　　从1994年到2012年，成交面积基本上呈稳步提升的趋势。在1994年，这一面积仅为6118万平方米。在3年的微弱上涨后，成交面积在1997年开始进入提升的通道。除了2008年略有下滑外，成交面积稳步提升的态势已明显确立。

　　图3 全国商品住宅成交面积

　　数据来源：国家统计局

　　4、待售面积/成交面积的数值下滑趋势有所遏制

　　1994年至2012年，在待售面积、竣工面积及成交面积总体攀升的情况下，待售面积/成交面积的数值却呈现了下降的趋势。受部分需求在楼市持续调控下的减少，及市场供应量又有明显的上升这两个因素的影响，近5年该数值下滑趋势有所遏制。当然，从该数值仍低于历史平均水平的情况来看，去化趋势依然是明显的。

　　图4 全国商品住宅待售面积与成交面积的关系

　　数据来源：国家统计局

　　二、20个典型城市分析

　　我们选取20个典型城市来分析住宅库存及去化情况。这20个城市按一二三线划分如下：

　　一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门。三线城市：丹东、唐山、济宁、蚌埠、温州、九江、莆田、荆门、茂名、北海。

　　1、库存高位盘整

　　截至2012年12月末，20个典型城市新建商品住宅库存总量为8392万平方米，同比增长3.1%。

　　在2010年到2012的这3年中，库存量的特征各有差异。2010年库存总体上在6000万平方米以下的水平小幅波动。到了2011年，受过去新开工量及限购限贷政策的影响，库存量出现了攀升的趋势。在2011年12月库存达到顶峰后，2012年总体上保持了高位盘整的格局。当然，库存上涨空间将持续收窄，未来出现小幅回落的可能性加大。

　　图5 20个典型城市新建商品住宅库存量

　　数据来源：各地官方房地产信息网

　　2、月度新增供应低迷与高涨并存

　　2012年，20个典型城市新建商品住宅新增供应量为9232万平方米，相比2011年9258万平方米的水平，下降0.3%。受2011年房地产持续收紧的调控政策影响，住宅新开工面积略有下滑，这也导致了2012年月度新增供应量呈现相对低迷的特征。当然，9月与12月略有差异，出现了供应井喷的现象。9月传统旺季销售的预期，提升了房企推盘的热情。11月份暖冬行情的出现，又刺激了12月份的推盘高涨。

　　观察2010年至2012年这3年的月度新增供应情况，可以看出月度效应明显。1月及2月往往是供应的低迷期，而9月与10月往往会形成供应的高峰，12月受年末及相关节日的影响，也会迎来另一个供应高峰。

　　图6 20个典型城市新建商品住宅月度新增供应量

　　数据来源：各地官方房地产信息网

　　3、销售业绩呈现可喜局面

　　2012年，20个典型城市新建商品住宅销售量为8756万平方米，相比2011年6361万平方米的水平，增长37.7%，销售业绩呈现可喜局面。当然，这一可喜局面也是在波折中取得的。1月到6月，行情节节攀升，到7月迎来了成交高峰；8月到10月逐渐陷入了低谷，市场失落情绪明显；11月与12月出现逆转，市场行情开始好转，从而使暖冬特征进一步凸显。比如在12月份，20个城市月度销售量共计998万平方米，同比增长90.3%，环比增长12.4%。

　　观察2010至2012年这3年的销售情况，可以看出，相比2011年，2010年和2012年的销售业绩总体上表现不错。受限购限贷政策影响而引致的各种需求压抑，在2012年尤其是下半年得到了有效的释放。

　　图7 20个典型城市新建商品住宅销售量

　　数据来源：各地官方房地产信息网

　　三、2012年库存特征总结与分析

　　1、库存总体压力大

　　从全国以及20个典型城市来看，商品住宅库存量在2012年呈现了几个特征。第一、在2011年库存逐渐攀升的基础上，2012年库存面临了较大的压力。无论是全国还是20个典型城市，库存总体水平都较高。第二、全国商品住宅库存量稳步攀升，而20个城市的库存量上升空间逐渐收窄。究其原因，很可能众多三线城市的库存量逐月增加，影响了全国总体库存水平。

　　2、供求博弈，使库存去化的四阶段特征明显

　　住宅库存，如同一个蓄水池，输入方为月度新增供应量，而输出方为月度销售量。供求双方的博弈与力量对比，影响了库存去化水平。分析2012年供求双方，即房企与购房者的行为，有利于掌握库存去化的特点。

　　存销比是衡量库存去化水平的重要指标，其计算公式为：新建商品住宅存销比=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。根据经验，存销比在7至10的数值之间是比较正常的，也即用7至10个月消化完库存是比较合理的。存销比下降，表明需求方力量大于供给方力量，市场消化能力较好。相反，当存销比出现上升，表明市场需求不足以消化更为强势的供给，库存面临周转速度下降甚至积压的困境。

　　观察20个城市的库存及存销比走势，可以看出在2012年呈现了4个不同的阶段，这也反映出市场供求双方一直处于不断调整的博弈策略之中。

　　第1阶段：1月份至2月份。该阶段库存保持了高企水平。加上传统销售淡季的影响，存销比仍延续攀高的趋势，到2月份迎来了近两年的峰值。

　　第2阶段：3月份至8月份。该阶段库存总体上呈现高位盘整格局。随着交易量逐渐增加，新增供应量在攀升后逐渐趋于平稳，存销比出现加速下滑的趋势。随着7月份成交高峰的到来，存销比达到了年内最快的下滑速度。

　　第3阶段：9月份至10月份。该阶段库存出现了"逆增"现象。在传统"金九银十"热销的期待下，房企加大了推盘力度。但由于市场观望情绪依然浓厚，去化效果不明显，存销比在"逆增"后速度趋于放缓。

　　第4阶段：11月份至12月份。该阶段的供求关系比较健康。11月市场行情开始出现回暖，因此库存出现下滑，而存销比也依然保持下行态势。受11月的影响，12月各房企呈现了年底推盘冲量的格局。即使12月份市场交易行情创下近两年新高，仍不敌月度新增供应水平。因此库存量略有抬头，存销比下滑速度继续放缓。

　　图8 20个典型城市新建商品住宅存销比

　　数据来源：上海易居房地产研究院计算整理

　　2、地区差异明显，三线城市库存去化压力最大

　　库存去化的地区差异明显。虽然一二三线城市的库存去化周期均明显缩短，但相比而言，一二线城市已经进入了10个月以下的去化周期阶段，而三线城市仍处于15个月的水平。因此三线城市的风险较大，去化任务更为艰巨。

　　对于一二线城市而言，楼市调控带来的限购限贷政策影响虽大，但由于市场旺盛需求量的支撑，因此供求关系基本平衡，库存去化效果相对明显。

　　三线城市的供求关系出现严重失调。由于土地资源相对丰富，房企的拿地成本又相对较低，加之政府以"发展房地产"作为城市开发的驱动力，都造成了最近几年住宅投资与建设攀升的局面。但是，三线城市的产业布局较单一，就业岗位较少，加上交通等基础设施并未很好地配建起来，因此出现了"当地劳动力流向一二线城市、外地购房人员不愿进入、当地居民购买力不足"的局面。这样，较弱的市场需求不足以支撑庞大的供应量。因此出现库存积压的现象在所难免，而部分城市被定义为"鄂尔多斯"或"鬼城"也实属客观。

　　图9 20个一二三线城市新建商品住宅存销比

　　数据来源：上海易居房地产研究院计算整理

　　3、存销比与房价环比涨幅水平呈紧密的负相关关系

　　根据国家统计局公布的相应城市房价环比指数，我们以算术平均的方法计算了20个典型城市的房价环比综合指数，并以此计算出房价环比涨幅水平。(由于数据可得性，莆田、荆门和茂名未纳入计算)。2010年至2012年，20个城市存销比与房价环比涨幅水平呈现了高度的负相关关系。比如说，2011年，存销比上升过程中，房价环比涨幅水平不断缩小，并最终止涨转跌，同时跌幅持续扩大。而在2012年，存销比下降过程中，房价止跌转涨，同时涨幅持续扩大。在这两年中，存销比的最高值出现在2012年2月，而在2012年4月出现了房价跌幅的最大值，两者仅相差两个月的时滞。这一关系，对于2010年也是如此。

　　从供求关系上来看，存销比模型是基于市场供求关系的一个分析，而房价的变动，尽管有更多的影响因素，但本质上也仍由市场供求关系所决定。从逻辑上讲，两者都是市场供求关系的表现，具有了内生的必然联系。因此在预测房价走势方面，存销比具有比较科学的参考价值，是名副其实的房价变化晴雨表。

　　从政策调控和市场运作角度来看，在2010和2011年限购限贷政策下，房企的推盘行为不能为市场所消化，因此库存逐渐上升，这促使房企不断缩小房价上涨幅度，最终实现房价的真正下调。到了2012年，尽管市场仍有观望的情绪，但这种情绪出现了逐渐淡化的趋势。成交量的回暖更是促使供求关系发生变化，从而使存销比不断下滑。而各类房企随着年度销售目标的逐渐完成，资金回笼的进一步加快，提高售价成为必然。房价逐渐滋生了"政策免疫性"，尽管楼市调控政策并未放松，但价格上涨趋势明显。

　　图10 20个典型城市存销比及房价环比涨幅

　　数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院综合计算

　　四、2013年房价及城镇化分析：基于库存视角

　　1、2013年，库存仍有一个缓慢去化过程

　　随着2012年年末房企加紧拿地，2013年尤其是下半年，新建商品住宅供应量将有所上升。尽管2013年楼市调控政策仍不会放松，但市场行情将保持一个较好的态势，从这个角度来看，2013年的库存仍有一个缓慢去化的过程。

　　2、2013年房价仍有小幅上升，但幅度将逐渐削弱

　　根据库存趋势的判断，以及房价的历史走势，预计未来3个月中，存销比的继续小幅下滑，仍会带来房价小幅上升的趋势。但随着库存去化速度持续放缓，房价上涨的幅度将逐渐削弱。

　　3、新型城镇化带来了库存去化新思路

　　新型城镇化，给目前缓解高库存压力带来了一个新思路。尤其对于三线城市而言，更是如此。三线城市若能实现从"房地产开发"到"新型城镇化"的城市驱动力转变，则可以不断促进供求关系的平衡，从而有利于库存的去化。当然，这需要地方政府、房企及购房者的共同努力。

　　对于地方政府而言，一要铲除地方保护主义，鼓励外来优秀房企涉足当地市场，从而营造公平竞争氛围。二要加大基础设施等配套工程建设，增加城市成熟度。三要因地制宜发展新型城镇化产业，促进就业环境改善。对于开发商而言，需要在市场充分调研的基础上积极创新产品，并使开发出来的产品适销对路。对于购房者而言，要在政府扶持及个人努力下，增加可支配收入，积极释放刚性及改善型需求，从而促使市场活跃。

　　地方政府科学决策、房企及购房者积极入市，将促进市场供求关系趋于合理，并能有效降低住宅空置率，从而使库存去化周期回归至合理水平，最终促进地方城市风险的降低以及房地产市场的健康发展。