范小冲

李国平

公衍奎

  从去年至今，北京楼市价格再涨，全国其他主要城市的总体趋势也都是“涨”字当头。最近，著名“唱空者”、经济学家谢国忠再度抛出房地产泡沫即将破灭论。万科董事长王石最近也表示，中国房地产市场确实存在泡沫，且泡沫不轻，不过，短期内泡沫破裂不太可能。新京报记者特邀业内专家，对当前楼市泡沫与市场风险进行分析探讨。

  楼市泡沫 有泡沫，但短期内未必会崩盘

  Q 你认为目前楼市，包括一线城市和二三线城市，分别有泡沫吗，严重吗？

  朱中一：全国这么多城市，每个城市的情况都不一样，很难笼统地说有没有泡沫。看一个城市是否有泡沫，要看供应量和需求量，还要看未来的消化能力。像鄂尔多斯这样的城市，供应量很大，需求很小，未来的消化能力也不足，就肯定是有泡沫的。可以按照这个标准，去判断其他城市有没有泡沫。

  公衍奎：我觉得无论是一线城市还是二三线城市，泡沫都比较严重。大家对于判断泡沫有不同的标准，有人说价格超出实际价值就是泡沫，但价值到底应该是多少，就很难有一个客观的判断。我认为判断泡沫的一个根本标准，就是看是不是价格本身产生了自我循环和正向激励。也就是说，因为涨价导致了下一轮涨价。现在价格的增长是不是由于之前价格的增长，是不是又导致了以后价格的增长。目前的市场就是这样的情况，大家因为怕涨而赶紧买房，因此推动了未来真的涨价，又引发新一轮抢购和新一轮涨价，形成循环。

  范小冲：中国楼市肯定是有泡沫的，近些年货币一直在超发，又没有其他好的投资渠道，房地产在上涨的形势下，很难剥离投资需求。但土地供应有限，购房需求旺盛也将长期存在，供求结构很难有大的改变，所以我认为短期内没有崩盘危险。

  李国平：我认为现在房地产市场是有泡沫的。泡沫和市场预期有关，如果大家都认为房价要涨，会造成需求的提前释放，甚至过度释放，造成市场过热。目前这种预期看涨的情况还是很明显的。

  调控长期化 现在用政策和市场预期对冲

  Q 涨价和调控长期化已持续数年，你认为这种状态还会存在多久？

  朱中一：现在国家也在制定中长期规划，调控肯定是过渡，主要是未来政策的衔接问题。我们也希望行政性措施尽量少一点，但长期措施出台以前，目前临时性的措施还不能取消。长期措施的思路，国五条细则里面已提到建立中长期制度的六个方面。

  公衍奎：这种涨价和限价都有可能会长期化，但终究不是一种正常的形式。房地产的问题是不均衡导致短缺，目前房地产的供需结构问题不解决，这种情况就会持续下去。城市发展的不平衡、土地供应的稀缺性以及城市化进程这些影响都是存在的，但这些影响是长期持续的影响，并不能避免市场在一定时期内产生大幅波动。

  范小冲：调控是会长期持续的，因为房地产和国民经济的关系非常大。房地产市场热了就会打压，冷了政府就会托市。这些年政策也不是一直在打压房地产市场，2008年也托过市。如果房地产市场一直保持上涨的压力，那么政策的打压肯定也会一直持续。如果房地产市场像2008年那样低迷，政策则有可能会转变为托市。

  李国平：如果市场上涨势头强劲，购房人对未来市场上涨的预期仍然强烈，那么政策的打压就会一直持续。现在是用政策来和市场预期对冲，之前的几次调控，在一定时间内起到了调整预期的作用，但最近一次的调控作用，似乎没有2011年那次调控的作用明显。现在在房地产市场上，由于政策限制，投资和投机需求已经少多了。目前的购房需求，一部分是自住需求，也就是平常说的刚需，还有很大一部分是在通货膨胀的情况下，购房以求保值增值的需求，这部分需求是非常强烈的。

  泡沫破裂风险 政策成重要的考量标准

  Q 影响楼市的泡沫破裂与不破裂的主要因素有哪些？未来是否有泡沫破裂的风险？

  朱中一：房地产市场是地域性很强的。希望地方政府充分了解本地市场的需求情况，制定合理的发展规划，有针对性地供应土地和房源，一般就不会出现大问题。如果过分依赖和盲目发展房地产，就有可能出问题。此外，还要把未来供应情况公布出来，就会减少购房人的恐慌情绪，也可以减少开发商的盲目开发。

  公衍奎：影响未来房地产走势，甚至引发泡沫破裂的最大因素是金融环境是否改变。从去年到今年，开发商不缺钱，卖房套现只是一个方面，另一个重要方面是金融环境宽松。虽然房地产开发贷款的限制并没有放松，但各种信托、基金等金融创新模式很多，万科、龙湖都海外发债，融资成本很低。

  今年房企不缺钱，很多房企去年上半年还需要20%、30%的融资成本，今年只需要12%、15%，大企业能做到10%以下。现在是国际性的货币泛滥，但金融的周期性和波动性很大，一旦金融市场开始去杠杆化，就会引发连锁反应，房地产市场就会扛不住。

  范小冲：城市化是一个重要考量因素，中国目前还处于城市化发展的增量阶段，还有几亿人口要进城。这个阶段没有结束，需求就仍会旺盛，也能够消化房地产市场供应。现在如果取消限购，就会释放出大量需求，消化大量的房源。因此泡沫破裂的风险较小。

  李国平：我认为政策是一个重要的考量标准。这些年，由于一次又一次调控的打压，楼市的泡沫一直没有到顶。政策的介入打乱了市场自然增长、自然产生泡沫、自然破裂、自然休整、自然复苏的周期。调控不是为了把房地产打垮，而是要保护房地产，不让房地产市场有规律地增长和下跌，这种干预让本来有迹可循的规律变成了无迹可循，政策也就成了左右市场的一个重要考量标准。