两年7万套的“自住型改善型普通商品住房”（下称“自住房”）的配售细则正在紧张制定。等待这份配售细则的不仅有为数众多的购房人群体，也涵盖以刚需为主要开发产品的开发商群体。

　　《中国经营报》记者获悉，包括恒 大等一线房地产开发企业在内的开发商，都在试图寻找介入“自住房”开发的商业可行性。毕竟对比北京商品住房年成交的最高纪录12万套，7万套“自住房”已经占去市场将近一半的供应。然而在低于同区域房价30%的“让利”背景下，自住房是否具备商业模式以及可复制性，尚未可知。

　　不过，已经参与保障房、限价房轮候的人群，很可能在未来1~2年之内透支自住房缓释“供需矛盾”的作用。在刚性需求不具备或“轮候不到”的状态下，自住房挤占普通商品房供应很可能导致房价的“实质上涨”，因此，自住房对房价的降温作用，或将沦为数字游戏。

　　配售细则制定

　　“我们也很关心自住房配售的细则，购房者关心自己能不能买，我们关心这些自住房能卖给谁，这中间办理各种手续、选房又需要多长时间，这直接关系到我们的回款速度。”10月29日，一位不愿具名的房企销售负责人告诉记者。

　　在此之前一个月，他所任职的开发商通过竞标“配建自住房”面积，最终赢得了北京市出让建设用地的开发权。但是，在这家企业积极举牌竞标“配建自住房”面积时，他们并不知道这些配建的自住房卖给谁，销售周期要多长。

　　目前，北京市住建委正在紧张制定自住房的配售方式细则。该细则主要涉及两个问题，一是摇号配售的组织流程；二是已参与限价房、保障房的轮候家庭如何在整体轮候群体中优先排序的问题。在摇号组织流程方面，当下已基本确定由开发企业在住建委的监督下，由房地产开发商组织摇号实施。

　　按照北京市先前确定的“七条政策”，自住房销售价格实施限价，一般低于区域周边项目平均销售价格约30%；购买人群限定为单身、无房、家庭年收入8万元以下的北京户籍居民以及符合限购条件购买资格的非北京户籍居民；已经参加限价房和保障房轮候的居民或家庭，可在自住房轮候过程中，享有优先待遇。

　　记者了解到，与配售执行细则一并紧张制定的，还包括自住房再上市交易的收益分配机制。按照北京市之前的“七条政策”，自住房5年之后可再上市交易，收益部分中30%须向政府交纳。按照当下研究的再上市交易流程，收益缴纳政府程序的完成是办理产权交易的前置条件，在未缴纳增值收益时，产权登记部门将不予办理产权过户手续。

　　透支缓释效用

　　10月22日，北京住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（下称《意见》）。《意见》规定，限价房和保障房轮候个人或家庭可以购买自住房。而在具体操作中，已参加保障房和限价房轮候的家庭，有望具备优先购买自住房的资格。

　　“正因如此，我担心这部分已经轮候的个人或者家庭，透支两年7万套自住房对北京住房市场供需矛盾的缓解作用。”中原地产华北区研究部总监张大伟表示。

　　截至2013年4月，北京参与限价房、保障房轮候的个人或家庭总计为13.2万户。根据北京市住房保障办公室的统计，轮候家庭或个人在两年之内能够“轮候到”限价房或保障房购买的，约占全部轮候户数的80%左右。因此，以两年周期计算，至少约有20%的轮候家庭或个人，无法购买限价房或保障房。

　　按照《意见》设计的路径，这部分人群将流入“自住房”购买序列。以13.2万户标准计算，20%的比例约为2万户。另外，不享受保障资格的首次置业群体占往年10万套成交记录的80%~90%，约8万套。中原地产的统计数据显示，北京2012年全年商品住房成交量中，北京市户籍且首套住房购置的，比例约为45%左右。

　　按照这一比例推算，这一群体中有45000~50000套左右的需求与自住房的需求基本重合。两者加总，即已经覆盖了两年7万套自住房的供应。“如果把北京新增户籍人口纳入这个统计中，那么恐怕还将出现一定的供应缺口。”张大伟向记者表示。

　　前述房企销售负责人则告诉记者，这里面还需要计算一个变量，即销售周期的问题。“由于自住房也需要轮候，这个是否具备购买的资格，是政府职能部门来核准的，从我们以往做限价房的情况看，这个审核周期会比较长，在这个过程中，缺口可能在时间的纬度上被进一步加大。”他说。

　　房价数据将下降

　　根据北京市土地整理储备中心信息统计，截至目前，北京已经成交的住宅用地49宗，规划建筑面积854.44万平方米，再加上北京目前挂出的正在出让的20宗住宅用地，合计规划建筑面积高达350万平方米，2013年住宅类土地供应有望超过1200万平方米。

　　据统计，与自住型住房有关的地块已有20块，其中8地块明确了面积，除已经出让的3地块外，还有通州于家务、门头沟、密云、房山、丰台王佐等5地块，预计这8地块合计自住型住房面积为90万平方米，折算成住宅的套数为1万至1.1万套。

　　其他未明确面积的12块住宅类土地将采取“竞自住房面积”的方式出让。即如果开发商的土地报价高于国土部门“限制”的合理地价，将转为竞争配建自住型住宅面积，谁配建的面积大谁可“夺地”。

　　这12宗地块合计建筑面积为178万平方米，按北京最近几个月住宅类土地供应的情况，预计这些土地中的30%~40%将被配建为自住型住宅，预计在70万平方米左右。按单套面积90平方米计算，预计这部分供应的套数将超过8000套。

　　市国土局相关负责人表示，年底前还将供应六七个“自住型商品住房”地块，确保年底前供应200万平方米，“如果按照90平方米以下的套型面积，将会超过2万套，而明年将会增加至5万套”。

　　张大伟分析认为，供应量大涨将缓解目前房地产市场供需紧张的现状。从合计供应的20宗土地看，供应的自住型房屋已经有望超过2万套，商品房住宅部分年内供应也有望突破10万套。整体土地供应在2013年明显增加，按住宅项目一年左右的开发周期，这将缓解明后年的住宅供需结构。

　　同时，“自住房”今年2万套、明年5万套的供应量将彻底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。