背景

　　经上海市政府同意，房屋、规土、财政、税务四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，2005年本市公布的普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。

　　新的普通住房标准与原标准相比，一是单价标准调整为总价标准，受惠面有较大幅度提高；二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。普通住房标准调整后有利于支持居民住房消费，鼓励购买小户型住房，有利于交易双方合理定价，有利于节约集约利用土地。

　　21世纪不动产解读

　　21世纪不动产分析师分析指出，从具体细则上比较之前的标准可以发现，新普通住宅标准将单价限制改由总价限制，若以140平方米为准，内环内、内外环、外环外三个区域的单价标准分别为1.75万元/㎡、1万元/㎡、0.7万元/㎡,与旧标准一致。但对于中小户型房源，其面积越小，单价标准越高。以90㎡的房源为例，其单价标准可上升至2.72万元/㎡、1.56万元/㎡、1.09万元/㎡，中小户型房源的受益最大，政府倡导合理住房消费的意图明显。

　　21世纪不动产上海区域市场中心对9月成交的二手住宅进行抽样统计数据显示，在调整前符合普通住宅标准的套数占比约为24%，调整后这一数字约为50%。在调整后，内环内、内外环、外环外符合各环线新普通住宅标准的套数占比分别约为69%、29%、86%，较调整前分别增长了约21%、14%、61%。

　　在区域上，外环外区域受新标准的利好影响最大，目前价位下的大多数房源已经覆盖在普通住宅范围内。由此也体现了该新标准引导市场的用意，即对外环外的房屋交易持最大的宽松态度。近年来，外环外区域的新建商品住宅交投量占全市比重越来越高，几乎占据了全市的半壁江山，这些房屋在流通时，交易双方都可以享受减免税费、购房者可以享受优惠贷款，有利于促进市场回暖。

　　此外，旧的普通住宅标准纯粹以量化指标来判定，新的普通住宅标准则由“容积率1.0以上”变成了“五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等”的定性判定标准，在不放宽原有容积率标准的情况下，也补充了量化标准的一些不足之处。例如，对5层以下的“叠加别墅”、“花园洋房”等类别墅住宅物业就有了准确的定位：非普通住宅(在旧标准下，此类房源可能满足三个指标而成为普通住宅)，鼓励了集约型的土地开发、住房消费行为。