北京酝酿完善地产调控政策，力求将限购在内的短期制度长期化，已有初步方案

　　12月1日上午，在住建部附近一家酒店里，关于楼市冷暖的争论还在继续。住建部房地产市场监管司司长沈建忠面对《财经国家周刊》记者对地产限购政策的追问，思忖良久说：“姜部长也说了，这是不得已而为之的做法。”

　　而限购政策执行最为严厉的北京，已然开始着手下一步的调控政策储备。

　　北京市住建委有关负责人在接受《财经国家周刊》记者专访时明确表示，“限购政策在短期内，看不到取消的可能性，但仍有完善空间。接下来要根据实际情况调整。”

　　据了解，除了限购政策长期化，北京市住建委还在酝酿一系列调控储备政策。这些措施的一项调控目标，就是使未来一年的房价涨幅能够控制在10%以内，进而使北京楼市“保持平稳”。

　　限购得失

　　华远地产董事长任志强最近被认为是“躺着中枪”。一则任志强抛售名下12套房的消息在微博迅速扩散。尽管最终证实是闹剧一场，此任非彼任，但作为房价上涨论的代表人物，“任志强”这一符号被赋予了太多信号意义。

　　无论是“任志强卖房”的被热炒，还是一线城市局部区域的购房潮和新“地王”，或者恒 大等公司对三、四线城市的弱化，都可看作市场对调控政策走向的一次试探。素以政策市示人的中国楼市，又开始进入一个微妙的政策观望期。

　　在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，当前楼市正处在政策真空期内。但并不意味着“没有政策可出”。比如说，借助未来推进新型城镇化的契机，户籍的扩大或信贷流向的倾斜，很有可能成为既有调控政策的一项替补。

　　恰如聂的预判，北京市已经在悄悄酝酿限购政策长期化，以及地产调控手段的升级完善措施。

　　“十八大之后，房地产调控不可能出现松动。”北京市建委人士明确告诉《财经国家周刊》记者，“首先政策必须要有延续性，调控的一系列政策，不可能变，包括限购，只会执行得越来越严密。”

　　虽然围绕限购政策的争论不少，但事实证明，限购确实是当下抑制房价过快上涨的最有效方法之一。北京市当初出台限购令的初衷是抑制投资和投机性需求。对此，北京市住建委相关人士表示，目前，这一目的已经阶段性达到。

　　2011年，北京房价同比回落超过11%，这也意味着调控收效显著。“开始我们的想法很简单，把房价按住，不让它涨，这就是降了。但是这个效果能不能达到所有人的预期，那可能真不敢保证。”上述建委人士说。

　　另一位参与调控政策制定的北京市住建委人士也称，北京这两年调控目标也是分阶段的：“首先要扼制价格过快上涨，然后让它合理回归，两个阶段”。

　　实际上，将住房限购政策长期化，也是住建部某些决策者一贯的想法。

　　《财经国家周刊》记者此前了解到，住建部住房改革与发展司司长、研究室主任倪虹曾在一次内部讲座上坦言，关于限购政策，“目前来看，大家都认为是一个骑虎难下的政策”。

　　倪虹称，关于限购不好评判，确实是特殊时期的特殊问题。但是对于北京这样的城市，他“个人认为”需要继续坚持。“这需要用更为长远和宏观的角度去思考问题，并不是简单的一个住房问题，而是对一个城市发展的问题。目前来看，北京的各项指标已经严重超载，必须有一个政策来限制这个城市的人口膨胀，住房的限购是非常必要的。”

　　在倪虹看来，影响房价的因素有两块：其一是供需矛盾，这在业内已成共识；另一个则是预期。“在这几年，其实是预期在决定房价。所以调控，既要抓紧供需调控——房子和钱的问题，也要抓好预期调控。”

　　这也是倪虹认为限购不应放松的重要原因。“今年我们为什么看到调控成效比较不错，其实就是领导们不停地在各方面喊话，不停给大家传导调控的决心，在预期调控上起到了很好的效果。”

　　长效机制

　　然而，在北京市住建委人士看来，当下限购政策已慢慢遇到一些矛盾。“比如我现在有两套40平米的房子，我想买一套更大的。但要不把一套卖掉就买不了。这就需要限购制度的完善过程。”

　　从这一层面讲，限购虽然将长期存在，但目前的限购措施并非长远之策。“为此我们提出了完善的思路，类似上海房产税的说法。人均70平方米，三口之家。那270平方米就算一套。但这只是个优化的措施，不一定是近期应该考虑的问题，毕竟还没到那个阶段。”北京市住建委人士说。

　　包括限购在内的调控政策已实施近两年，行业人士认为，诸多带有行政干预色彩的动作，均是为建立行业长效机制赢得喘息之机。因而在房地产调控政策制定过程中，地方政府可发挥作用的空间不大，更多政策调整的决断力将来自中央层面。

　　消息人士透露，国家发改委、住建部正在联合牵头做一份调控报告，“已经上了中央财经领导小组的会”。上述人士称，这些都是在探索，地方政府也是在这个大框架下出台政策。

　　具体到北京市，最为典型的方式是在地价与房价之间做出最后的选择——限房价竞地价，或者限地价竞房价。“北京特别推崇这种方式。把房价固定死，土地可能卖得就不贵了；不控制地价，政府是收入多了，但是将来为高房价埋下了很大的隐患。”北京市住建委人士说。

　　另外，北京现在已经建立预售资金监管制度。运行一年间，参与人士有诸多感慨。“实际上对市场有很大影响。一年间差不多管了600多个项目，现在有1700亿资金进入这个系统。其中只取了1200亿，还留下500亿。这样资金有管制，不会随便流动。”

　　至于舆论高度关注的房产税，从目前来看，在北京开征的可能性较小。自重庆、上海试点始，湖北、湖南两地也有城市做出反应。“我们认识也不一致，有些人想试，但绝大多数部门不同意。”接近北京市政府的人士说，目前北京市暂定不去主动申请房产税试点。

　　这种对房产税的态度，来自北京市对房产税政策效果的不可预知。“现在看重庆、上海的做法，制度设定有探索意义，可真正发挥了多大效果还真没看清楚。另外北京作为首都，住房的产权状况极其复杂，如果在这么特殊的城市试点，成功了好说，不成功则负面影响太大。”

　　而作为房地产主管部门，北京市住建委内部也更倾向于观望。“我们几个部门的观点是不申请试点，但是如果中央定了北京，试点基础也是有的，住房信息联网不是百分百准，但基本上准。征增量还是存量，这是个大问题。”